LAHAN SAWAH : INVESTASI 'TRADISIONAL' SEPANJANG MASA

Oleh : Resna Natamihardja

     Semula posting pertama dalam bahasan tentang pengelolaan keuangan keluarga saya rencanakan membahas investasi berbentuk produk keuangan.  Tapi ketika saya bermaksud menguraikan secara rinci beberapa hal ternyata harus saya lihat dari berkas - berkas yang sepertinya sudah tertumpuk di gudang.  Berkas berkas yang dulu saya baca sebelum saya minta persetujuan suami dan monthly report untuk ilustrasi cerita.  Jadinya saya memilih topik investasi dalam bentuk lahan sawah terlebih dahulu yang ceritanya hafal di luar kepala.

    

     Investasi sawah saat ini sudah jarang menjadi pilihan orang muda apalagi orang muda perkotaan.  Memiliki sawah adalah salah satu bentuk investasi yang dipilih orang - orang zaman dahulu bahkan sebelum kakek atau orangtua kita.  Padahal sebagaimana teruji sekian lama memiliki sawah  adalah salah satu bentuk investasi yang bisa menghasilkan keuntungan.  Bagi orang zaman dahulu memiliki sawah adalah simbol dari kemandirian pangan bagi sebuah rumah tangga.  Di sini saya akan membahas untung rugi investasi dalam bentuk lahan sawah dari sisi pemilik lahan sebagai investor. 

     Bersyukurlah jika kita mendapatkan secara cuma - cuma lahan sawah sebagai warisan.  Karena satu tahap investasi terlewati, yakni mempertimbangkan berbagai hal termasuk resiko sebelum membeli.

    Ada hal - hal yang harus diperhatikan dalam investasi berbentuk lahan sawah.  Hal tersebut diantaranya :

1. Status hukum sawah tersebut

Resiko terbesar investasi dalam bentuk lahan pertanian apapun termasuk sawah terdapat pada poin ini, yakni jika membeli sawah yang tidak jelas status kepemilikannya secara hukum. Jadi pastikan status kepemilikan lahannya sebelum membeli.  Akan jauh lebih baik membeli sawah yang sudah memiliki sertifikat hak milik.  Meski pada saat pembelian akan ada biaya tambahan yang harus dikeluarkan segera untuk pembuatan akta dan balik nama sertifikat, tapi resikonya menjadi jauh lebih berkurang.

Namun jika memang pilihan yang ada adalah lahan sawah yang belum bersertifikat hak milik, pastikan ada sumber informasi terpercaya yang bisa memberikan informasi akurat tentang kejelasan status hukumnya dan segera lakukan proses jual belinya  menjadi akta jual beli melalui notaris atau jika camat setempat berstatus pejabat pembuat akta tanah sementara (PPATS)  akta jual beli bisa dilakukan di kecamatan (pastikan juga memilih orang yang memproses pembuatan akta ini adalah orang yang bisa dipercaya).

2.  Kesesuaian luas tanah.

Selain kejelasan status hukum, pastikan pula luas sawah senyatanya sesuai dengan dokumen kepemilikan tanah yang ada.

3. Lokasi/letak sawah

Lokasi sawah berkaitan dengan penentuan harga dan pengelolaan sawah nantinya.

a.  Ada atau tidaknya irigasi

Lahan sawah yang terletak di area yang terdapat saluran irigasi memungkinkan sawah diolah secara maksimal tiga kali masa tanam dalam satu tahun, sehingga akan memberikan pendapatan lebih banyak lagi bagi pemilik lahan jika menggunakan metode kemitraan bagi hasil.  Sawah yang berlokasi di area yang memiliki saluran irigasi teknis biasanya memiliki harga lebih tinggi daripada sawah yang hanya mengandalkan cuaca/musim untuk pengairannya (di daerah Jawa Barat sawah non irigasi dikenal dengan sebutan sawah guludug) yang biasanya hanya bisa diolah maksimal dua kali dalam satu tahun.

b.  Dekat atau tidaknya dengan lokasi permukiman

Lokasi sawah yang dekat dengan permukiman juga biasanya juga biasanya mempengaruhi harga sawah karena sawah yang terletak dekat dengan permukiman cenderung lebih 'aman' dari kemungkinan penjarahan.

c.  Dekat atau tidaknya dengan jalan raya

Untuk investasi jenis properti apapun, sudah menjadi kepastian harga tanah semakin dekat dengan jalan akan semakin mahal.

d.  Harga tanah setempat

Dan hal terakhir penentuan harga akan bisa dilihat dari harga tanah setempat.  Orang di kampung halaman saya biasa menyebut sawah yang terletak di area yang sama dengan kata 'sagagampar'.  Harga sawah di sebelah kanan - kiri bisa menjadi harga acuan pembelian sawah paling akurat.

4.  Ada tidaknya tenaga kerja

Ada hal menarik yang berkaitan dengan pertanian saat ini yakni masalah tenaga kerja.  Usia tenaga kerja di sektor pertanian semakin tua dan jarang anak muda usia produktif yang mau terjun menjadi tenaga kerja di bidang pertanian.  Rasanya ini juga harus menjadi hal yang harus dipertimbangkan dalam pembelian sawah, yakni keberadaan tenaga kerja yang akan menjadi mitra mengelola sawah yang kita miliki.

    Setelah melakukan proses jual beli dan menyelesaikan proses legalitasnya, sekarang kita tinggal menentukan bagaimana mendapatkan income dari sawah yang sudah dimiliki.

     Selain itu pastikan bahwa sawah yang akan kita beli tidak termasuk/berada dalam area yang sudah memiliki rencana alih fungsi baik untuk proyek pemerintah maupun swasta, karena sawah adalah investasi jangka panjang.

     Ada dua keuntungan yang kita dapat dari pembelian sawah yakni dari nilai aset yang selalu meningkat dari tahun ke tahun dan hasil dari pengelolaan sawah.  Keuntungan dari peningkatan nilai aset yang selalu meningkat dari tahun ke tahun dan hasil pengelolaan sawah.  Keuntungan dari peningkatan nilai aset akan di dapat ketika menjual aset tersebut.  Selisih harga ketika kita membeli dan menjualnya kembali akan menjadi keuntungan bagi kita.

     Sedangkan keuntungan dari pengelolaan sawah akan kita dapat tergantung dari cara yang kita pilih.  Ada dua cara yang bisa kita pilih.

Pertama,  kita bisa menyewakan sawah kita kepada orang lain dan mendapatkan penghasilan yang konstan dan pasti setiap tahun.

Kedua, dengan pola kemitraan bagi hasil, pendapatan kita akan tergantung hasil panen.  Setelah hasil panen dikurangi biaya - biaya seperti pupuk dan pertisida, hasil panen akan dibagi dua untuk penggarap dan pemilik lahan.  Hasil yang kita dapat menjadi fluktuatif tergantung keberhasilan panen.  

Jika tidak ingin direpotkan dengan pengawasan karena pola kemitraan ini menuntut tingkat kejujuran dari pihak penggarap, saran saya lebih mudah sawah yang kita miliki disewakan saja.  Dengan demikian akan diperoleh pendapatan di muka yang tetap dan pasti.

     Investasi sawah dikategorikan investasi yang bisa mendatangkan pendapatan dengan segera terutama dari pengelolaannya.  Bahkan jika menggunakan pola kemitraan bagi hasil pun, dalam jangka waktu empat bulan kita sudah mendapatkan  income.  Bagaimana tertarik dengan investasi berbentuk lahan sawah ?